观点直击估值集体下修产业园区REITs何去何从？

观点网 4月11日，沪市产业园区REITs2023年度集体业绩说明会在上证路演平台上举行，在上交所上市的6家产业园区REITs的原始权益人、运营管理机构、基金管理人，通过业绩说明、现场互动、线上文字沟通等多种方式，与投资者进行沟通交流，共同探讨产业园区REITs在2023年全年的发展动向。

2023年，我国REITs市场经历了一系列挑战和变化。其中，隶属于产业园板块的REITs产品受到的市场环境冲击最大。从头部城市看，北京、上海的新增入市产业园区面积相比2022年呈现较为明显的上升趋势，其中北京新增入市项目接近100万平方米，上海新增入市项目至少在130万平方米以上。

与之对比，近两年两地的产业园净吸纳情况不容乐观。

北京经历2022年互联网行业大面积退租波动之后，2023年总体租赁需求稳定回收，但接近30万平方米的净吸纳数据与新增供应情况相比，仍然存在较大差距。上海2023年呈现出的租赁需求相比于2022年则继续走弱，全年的净吸纳数据不及2022年的1/3。

业绩说明会上，有基金管理人就表示，短期内，我国园区行业总体消纳情况不容乐观，部分区域可能在未来一段时间之内，整体仍会面临一定的经营压力。

经营受压

6支产业园REITs都在业绩说明会上详细介绍了其2023年的经营情况，并对投资者关心的问题做了提前收集和回答。

其中，华安张江产业园REIT最受关注，其于2023年遭遇的大租户退租事件唤醒了整个REITs投资圈，所有投资者自此开始重新审视手上的投资标的，更积极参与到了线下调研活动中去。

尽管遭遇到了突发的大客户退租事件，张江产业园REIT年内在基金管理人和运营管理机构的共同努力下，通过积极的招商策略和风险缓释措施，成功稳定了出租率和租金水平。年末签约率和出租率尽管仍未恢复到最高水平，但已趋向理想。

针对近期再有新的客户退租情况，上海集挚咨询管理有限公司招商总监刁睿侃表示，2024年以来，我们又新签了一些租赁合同，加上原来已经签约的一些合同开始起租，该部分的退租基本没有对项目造成负的吸纳。

而国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT，经营活动现金流量净额和可供分配金额均实现了良好增长，出租率和租金收缴率均保持在较高水平。另外，东久新经济REIT还提到了其正积极探索使用太阳能光伏系统等清洁能源，以减少碳排放。

以苏州工业园区的两个产业园为底层资产的东吴苏园产业REIT经营维持稳健，累计可供分派金额逐年提升。不过，受经济环境影响，东吴苏园产业REIT在2023年四季度亦遭遇到了租户集中退换租的问题，出租率出现了小幅下滑。

对于未来是否会租约集中到期的情况，苏州工业园区科技发展有限公司财务总监颜永萍表示，国际科技园五期B区单一租户的租赁面积和租金的贡献度均不超过全部的面积和租金的5%，相当的分散，截止2023年年末的加权平均剩余租期为472天，2024年不存在租户集中到期的这样一个情况。

由于按季度连续的出租率下滑，建信中关村REIT也受到了外界比较重点的审视。面对激烈的竞争和北京园区租赁市场供过于求的大环境，建信中关村REIT加大招商力度，努力稳租约，基金管理人则通过增加分红频次和比例以回馈投资者。

据中关村软件园公司招商经理高琳介绍，截至2023年末，北京产业园区整体市场空置率同比上升5.1个百分点，达到21.6%，平均租金继续下滑，同比下降至118.4元/月/平方米。在当前的市场环境下，出租率和租金已经没有办法保持负相关，呈现双双下滑的趋势。

而以武汉东湖高新区的两处产业园区为底层资产的中金湖北科投光谷REIT，2023年经营相对稳定，但亦有隐忧。有部分客户因业务调整提前退出，在一定程度上导致了基础设施项目的经营项目招商进度的放缓，租金水平受到了一定的压力。

估值普遍下行

产业园板块中，目前已上市交易的产业园区REITs共9只，均已在近期公布2023年报。

从业绩表现来看，各底层项目经营表现分化，大部分项目出租率下降、租金下行，项目整体基本面修复缓慢，市场环境恢复远逊年初预期。除华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT估值提升外，其余均下降。

从估值看，建信中关村REIT、华安张江产业园REIT、华安张江产业园REIT(首发)和东吴苏园产业REIT估值下修幅度最大，分别较2022年报估值(或初始估值)下降8.94%、5.48%、4.10%和3.07%。

估值下降原因，主要由于项目经营承压和市场整体租赁环境环境转差影响，租金和租金增长率预期遭到下调，反映了市场对其资产价值的重新评估或者对其未来收益的悲观预期。

以估值下修最大的建信中关村REIT为例，三处研发办公物业租金分别从169、161和177元/月/平方米调至147、151和138元/月/平方米，下调幅度分别为13%、6%和22%，租金增长率预期整体下调，研发用房的租金增长率均预期24-26年不增长，27年起2.75%。

然而，在这一背景下，华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT的估值却实现了上调。估值假设中租金的调高，显示出市场对这三支产品的基础资产相对乐观预期。

其中，上述三只REITs的估值相较2022年有所上调，分别上升2.41%、0.27%和0.14%。而临港创新园REIT和东久新经济REIT估值上调主要源于估值假设中租金有所调高，临港创新园REIT的平均月租金由33.8元/月/平方米调高为35.3元/月/平方米，上调4.44%，东久的金山、昆山和无锡三个智造园项目的租金也整体有所调高。

华夏和达高科REIT的估值变动仅为-0.01%，几乎可以忽略不计，显示出市场对其价值的稳定认可，然而其租金增长率和出租率假设依然下调。

公告显示，华夏和达高科REIT下属的孵化器和众创空间的出租率假设分别由91%-92%、55%-95%降为80%-92%和35%-80%，这表明市场对其未来的出租情况和收益增长持谨慎态度。

归根究底，产业园类REITs估值的整体下调，主要源于园区租赁情况转差和租金增长率呈现负值有关，一线城市产业园空置率持续偏高。在园区物业供过于求的情况下，各大产业园开始出现竞降租金抢租户的趋势，短期难见租金回升的可能性，园区物业的利润率将继续下行。

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