广深楼市新政后成交量跃升，二手房议价空间仍充足

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道 新政之后，深圳楼市“活跃”了起来。

继深业学府上城之后，深圳迎来了新政后的第二个“日光盘”。10月19日，深圳市光明区中建观玥项目正式开盘， 2047批客户抢192套房，登记比达1∶10.66，开盘90分钟即售罄，销售金额约6亿元。

与此同时，深圳一二手房成交量也有明显回暖。据美联物业披露数据，今年10月1日-20日，深圳一手住宅网签备案1432套，较上月同期增长37.56%；同期深圳二手房网签备案2906套，较上月同比增长27.62%。

深圳市场需求旺盛，这也助推深圳成为“929新政”之后市场反应最为明显的一线城市。同在广东的另一座一线城市广州，在全面放开限购后，成交量上也有好转。据广州市住建局发布的数据，新政实施以来，广州全市一手住宅认购量7680套，较9月全月一手住宅网签总量(5164套)增长48.7%；同期广州全市一手住宅网签6300套，与9月全月一手住宅网签5164套增长19.47%。此外，广州房地产中介协会公布的最新数据显示，10月7日-10月13日，广州二手住宅共计网签3120宗，交易套数创下自去年3月以来周最高水平。

“929新政”是近年来广州、深圳释放的房地产新政中力度最大的一次，它的刺激作用也在逐步体现中。尽管如此，市场的各个参与方普遍选择审慎行事，信心的完全回归还需时间。

“日光盘”的特殊性

中建观玥是今年深圳的第三个“日光盘”。“日光盘”市场被认为是楼市火爆的标志性现象，但是中建观玥的“热销”，却对市场的情绪未有非常明显的带动。

中建观玥位于深圳的非核心区光明区。2023年8月，经过30多轮竞价，中建东孚投资以总价16.15亿元摘得光明区一宗地块，成交楼面价2.1万元/平方米，溢价率10.24%。其时这宗地块的毛坯限售价为5.03万元/平方米。

一年后的现在，这宗地块以中建观玥的备案名入市，其备案均价是3.8万元/平方米，开盘折扣叠加后均价为3.3万元/平方米，不仅远远低于限售价，对比周边楼盘价格也有明显优势。中建观玥周边一楼盘的销售策划人士告诉21世纪经济报道记者，“中建观玥拿地楼面价很低，所以它很有空间，这个价格一平方米比我们要低7000-8000元左右，根本没法打。”

中建观玥的开盘时间，也恰逢其时。“929新政”后，光明区被调整为非限购区，叠加超低价开盘，中建观玥的“日光”在市场的预期之内。最终，中建观玥仅用了90分钟就销售完192套房，成为深圳今年的第三个“日光盘”。

虽然中建观玥销售成绩亮眼，但市场普遍认为它的“火爆”难以复制，对市场整体的情绪带动有待观察。

一位中建观玥周边楼盘的项目负责人则对21世纪经济报道记者表示，“中建的楼盘卖光后，我们项目也有溢出客源过来看，但买的也不是很多。我们做不到它这个价格，周边有些楼盘跟着调价也做不到它那么低，所以它能日光是有特殊性的。”

不仅是价格因素，中建观玥首期的销售额不高，对市场情绪的刺激作用也相对有限。

“今年很多楼盘都不敢一下把所有的楼栋都推出来，都是一栋一栋地卖，这样去化的节奏能够控制得比较好。中建观玥这次也是只出了一栋，后续还有600多套房，就算是日光也才6亿元的销售额，对市场来说这个体量很小。”一位深圳房企的人士对21世纪经济报道记者分析称。

事实上，就算是货值较高的网红盘，多数也难以保持热度。可供对比的是，今年上半年，深圳的网红盘深湾玖序上半年开盘录得过百亿元的销售成绩，几乎“日光”，但今年9月第二批次房源推售后，深湾玖序未能再度复制销售神话。

成交量上行

虽然“日光盘”有其特殊性，但深圳仍然被认为是“929新政”后市场反应最好的一线城市。

一家全国性房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“从我们全国楼盘的来访量各方面分析来看，黄金周后深圳、成都的市场表现会好一些，其他城市还没有明显的变化，成交都有回落，幅度不一样。”

据深圳贝壳研究院发布的数据，新政21天，贝壳深圳合作门店二手房日均签约量环比增长228%，创下近年政策效果之最。另据乐有家监测，今年10月以来，深圳乐有家门店成交的二手住宅价格与参考价之间的偏差值有所缩小，9月低于参考价20%以上的占比达到52.9%，目前则缩小至39%。

广东的另一座一线城市广州，成交量也有所上行。克而瑞数据监测显示，随着国庆假期的结束及补录的持续进行，今年10月上半月，广州商品住宅网签面积36.92万平方米，较9月下半月环比增长32%，较去年10月上半月同比增长20%。

二手房方面也延续较好的趋势。据贝壳平台数据显示，黄金周后第一周，广州看房量高位回落至10.86万次，环比减少10%，但与7-8月周均相比增加22%，与9月周均相比增加13%，成交转化进一步加快，环比国庆周增长26%。

虽然成交量相较低点有所提振，但市场各方仍然相对审慎，因为一手房供应还未明显缩量，而二手房挂牌量也还在持续上涨。这些因素交叠，买卖双方的博弈预料仍将持续。

据深圳市住房和建设局10月22日发布的数据，截至10月21日，深圳2024年第四季度计划入市的商品房项目38个，预计供应房源14448套，其中住宅11884套；同期，深圳的二手房挂牌量也已经突破6.7万套，相比新政前明显增加。

广州新房、二手房的库存也在高位。克而瑞的数据则显示，截至今年10月13日，广州全市商品住宅存量面积为1174.4万平方米，去化周期仍高达21.19个月。

在供应充足的背景下，潜在购房者的议价空间仍然充足。一位华南房企总部负责市场研究的人士告诉21世纪经济报道记者，“现在的市场就是量涨了，但是价是稳的。零星有一些楼盘收回折扣，也有二手房业主声称要反价，但成交上还是低价房源为主。”

一位在广州天河区挂牌了一套二手房的人士对21世纪经济报道记者表示，“新政后本以为市场热度起来，我的二手房也可以有希望卖出去了。我现在挂的是小区较低价，新政后也没有意向买家出现，看房的都没几个。”

合富大数据显示，虽然有部分房源涨价，但是大部分二手房业主还是更倾向于趁着利好积极出货。现阶段广州二手房平均议价空间仍超过8%，从7月份开始，议价空间连续上升，9月底达到8.7%的高位。

在库存量仍然高企的基础上，广州、深圳楼市要维持高成交量并实现止跌回稳还有待新的积极因素催化。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。从趋势来看，“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场呈现“回稳”态势，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。

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